Vous êtes décidé : pour votre activité, le moment est venu de franchir le pas et d’acheter un local commercial au lieu d’en louer un. Le lieu qui vous convient est trouvé, c’est l’emplacement idéal pour votre activité, bref, vous êtes convaincu plus que jamais que c’est le bon endroit. Tout est clair et vous discutez des modalités et des coûts pour l’achat : mais à quoi faut-il s’attendre comme frais ? Voici une brève explication des coûts auxquels vous aurez à faire face.
Travaux de rénovation et de construction
Une fois que vous avez acheté votre propriété commerciale, vous devrez la rendre opérationnelle pour votre entreprise ou pour d’éventuels locataires.
Vous aurez peut-être à modifier l’objectif de votre terrain commercial, par exemple transformer une banque en restaurant ou un magasin en bureau de poste.
Toutes les propriétés commerciales ont une classe d’utilisation de planification. Ces différentes sortes de classes définissent le type d’entreprise pouvant opérer sur le terrain acquis.
Changer l’utilisation existante d’une propriété commerciale en une autre est connu comme un « changement d’utilisation ». Un changement d’usage peut se produire au sein d’une même classe, par exemple passer d’un magasin (classe d’usage A1) à un bureau de poste (classe d’usage A1). Mais ce changement peut également s’opérer d’une classe d’usage à une autre, comme passer d’une banque (classe d’usage A2) à un restaurant (classe d’utilisation A3).
Généralement, vous devrez obtenir un permis de construire pour changer un terrain commercial d’une classe d’utilisation à une autre. Une demande d’urbanisme pour un changement d’utilisation d’un bien commercial coûte généralement 96€, ou 206€ si le changement nécessite des travaux de construction.
Bien sûr, le coût des rénovations variera selon chaque cas et dépendra de l’étendue des travaux nécessaires. Vous devez tenir compte dans votre budget du coût des éventuels travaux dont vous aurez besoin pour rendre la propriété adaptée à votre activité professionnelle.
Indépendamment de ce que vous prévoyez de faire avec votre propriété commerciale, vous devrez vous assurer que le site respecte les réglementations en matière de santé et de sécurité avant de pouvoir ouvrir vos portes. Avant d’acheter la propriété, vous aurez à vérifier combien il en coûterait pour la mettre aux normes.
Les différentes taxes
Commençons par le cas où vous achetez à un particulier ou à un assujetti à la TVA qui aura réalisé des travaux de construction ou de rénovation datant de plus de quatre ans. Dans ce cas, vous serez tenu de payer la taxe hypothécaire de 50 €, la taxe cadastrale du même montant et la taxe d’enregistrement égale à 9% de la valeur du bien.
Si vous achetez à un assujetti à la TVA (entreprise), en plus des taxes précédentes, vous aurez à payer également la TVA à hauteur de 22% du coût de la propriété.
Qui a besoin d’un terrain à bâtir aura des frais à prendre en charge, peu importe qu’il s’agisse d’un particulier ou d’un assujetti à la TVA. La fiscalité correcte relative à la cession d’un terrain à bâtir diffère selon l’assujetti, et la cession sera toujours soumise à la taxe d’enregistrement sur la valeur fiscale du bien.
| Particulier | Assujetti à la TVA | |
| Taxe d’immatriculation | 9% – sur la valeur fiscale | 200 € – valeur forfaitaire |
| Taxe hypothécaire | 50 € – valeur forfaitaire | 3% – valeur fiscale |
| Taxe cadastrale | 50 € – valeur forfaitaire | 1% – valeur fiscale |
| Taxe hypothécaire | Non dû | 35 € – valeur forfaitaire |
| Taxe cadastrale | Non dû | 55 € – valeur forfaitaire |
| Droit de timbre | Non dû | 230 € – valeur fixe |
La valeur fiscale du bien désigne le prix pratiqué par les parties dans des conditions de libre concurrence et au même stade de commercialisation, au moment et au lieu où le bien a été acquis.
La valeur cadastrale ou fiscale de la propriété est la valeur potentielle d’un terrain ou d’une propriété sur laquelle les taxes sont calculées. La taxe qui plus que les autres vous sera familière après être devenu propriétaire du terrain à vendre, sur lequel sera bâti le bien, est la très redoutée : sa propre taxe communale, d’abord en juin de chaque année, puis le solde final en décembre, à nouveau chaque année ; pour son calcul précis il conviendrait de s’en remettre à un professionnel sérieux. Cependant, on peut préciser que globalement le mécanisme de calcul est le suivant : le taux établi par chaque commune est appliqué à la valeur du terrain à bâtir, qui à son tour décide des valeurs auxquelles se référer, pour chaque zone de son territoire ; la valeur obtenue est comparée au pourcentage et à la durée de possession relatifs à l’année de référence.
À ces taxes s’ajoutent bien sûr les frais de notaire réels pour l’achat d’un bien commercial : on aura donc des éléments comme le conseil, l’enregistrement de l’acte etc. Si les premières taxes sont établies par la loi et donc facilement calculables, elles dépendent de l’étude notariale. Pour connaître le coût appliqué, il faudra obligatoirement demander un devis au Notaire. En général, le professionnel demandera 8% du montant total du terrain. Ce pourcentage se découpe en plusieurs parties et comprend plusieurs notions comme la taxe d’enregistrement par exemple.
Conseils juridiques
Un coût essentiel dont vous devrez tenir compte est l’avis d’un agent immobilier commercial et d’un avocat. Ils vous aideront à naviguer dans les réglementations, vous donneront une idée du coût de tout travail de construction et vous aideront à demander tout allégement fiscal auquel vous pourriez avoir droit. Ils peuvent également vous aider à déterminer si vos plans pour la propriété commerciale en feraient un bon investissement.
L’acte d’achat d’un terrain commercial est toujours soumis à une évaluation de la valeur, et les évaluations des autorités fiscales ne sont pas toujours correctes car les bureaux ne sont pas en possession de toutes les données permettant la bonne comparaison. En cas d’expertise, la différence d’impôt imputable à l’acquéreur dans le cas où une plus-value aura également été réalisée pour le vendeur pourrait être très coûteuse. Il faudra en tenir compte avant la signature de tout précontrat. Il peut être utile de faire établir par un technicien qualifié une expertise assermentée, indiquant la valeur du terrain qui sera à joindre aux documents, même si elle n’est pas concluante pour le fisc.
Un terrain agricole peut-il devenir un terrain commercial constructible ?
Les municipalités peuvent décider d’autoriser la fabrication dans les zones agricoles, mais pour obtenir une validation de projet dans ces zones, le propriétaire doit être en possession de certaines conditions requises :
- L’indice concernant la possibilité de fabrication ne peut pas être supérieur à 0,03 mètre cube / m² (par exemple, pour une maison de 100 mètres carrés de surface, il faut disposer de 10 000 mètres carrés de terrain à asservir),
- Le bâtiment à construire doit être fonctionnel à la gestion du fond et le processus d’obtention des permis est souvent long et complexe.
Si le vendeur est une entreprise, la vente est soumise à la TVA de 22% et à plus de 600 euros au total pour les taxes d’enregistrement, d’hypothèque et de registre foncier.
Si le vendeur est un particulier, la vente est soumise à la taxe d’enregistrement de 9%, avec un minimum de 1 000 euros, au-delà de 100 euros au total pour les taxes hypothécaires et foncières.
